НА ВРЕМЯ ОЛИМПИЙСКОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СОЧИ МОЖЕТ СТАТЬ МАЛОПРИГОДНЫМ ДЛЯ ОТДЫХА

Не прошло и двух месяцев со дня объявления российского города Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014 года, а настроение жителей курорта начало меняться: если 5 июля, сразу после голосования на сессии Международного олимпийского комитета в Гватемале, сочинцы испытывали неописуемый восторг, то теперь эта эйфория начинает вытесняться тревогами, сообщает Время Новостей. Нет никакой определенности прежде всего для тех жителей курорта, чьи дома стоят на землях, отведенных под объекты Олимпиады. В начале августа мэр Сочи Виктор Колодяжный заявил, что в Имеретинской низменности, на берегу моря, где должен быть возведен Олимпийский парк (в его пределах разместятся шесть ледовых стадионов, Олимпийская деревня и пресс-центр), сносить вообще ничего не будут. По словам мэра, было найдено некое технической решение, которое позволит сделать Олимпийский парк компактнее. Но 24 августа, во время встречи мэра Сочи Виктора Колодяжного и губернатора Краснодарского края Александра Ткачева с Владимиром Путиным в резиденции "Бочаров Ручей", говорилось, что сносить дома все-таки придется. И мэр о каком-то новом техническом решении уже не вспоминал.
Владимир Путин, сообщая о начинающемся в Сочи беспрецедентном по масштабам строительстве, призвал мэра и губернатора "при этой масштабной работе никогда не забывать об интересах тех людей, которые здесь живут". Все законные требования граждан должны быть удовлетворены, подытожил президент. Вопрос - будут ли и как?
Жители Имеретинской низменности, пользуясь тем, что находятся на окраине курорта, в сельской местности, фактически на болоте, до которого руки властей никогда раньше не доходили, без каких-либо разрешений строили и перестраивали собственные дома. А теперь, когда болото вдруг стало поистине золотым, людей охватила паника, потому что они не смогут доказать законность своих построек.
Мало кто верит, что в Имеретинской низменности останется "частный сектор". Просто невозможно представить, как будут сочетаться Олимпийский парк с его ультрасовременными зданиями с этим ужасающего вида "шанхаем". Оставить его в неприкосновенности, как обещал мэр Сочи, значит, дать повод писать и говорить, что Сочи -- это "город контрастов", где роскошь соседствует с нищетой.
Чтобы успокоить сочинцев, которым пока никто не объясняет, что и как будет происходить на курорте в связи с подготовкой к Олимпийским играм, в городе объявлено о создании двух общественных организаций, которые поставили перед собой цель информировать горожан. Сначала о создании такого подразделения сообщила Общественная палата при главе Сочи, затем депутатами городского собрания был сформирован комитет "Олимпиада для Сочи".
О результатах их деятельности пока говорить трудно. "Мы сами находимся в полном неведении, - сетует председатель городской Общественной палаты Надежда Козлова. - И пока не представляем, где найти информацию, которая хоть что-нибудь разъяснила бы".
Похоже, что такой информации пока нет вовсе. Вместо нее появляются совершенно противоречивые сведения, которые заставляют тревожиться не только тех, кто непосредственно подпадает под олимпийскую застройку, но остальных жителей города.
На днях в Сочи снова побывал министр транспорта России Игорь Левитин (недавно он вместе с министром экономического развития и торговли Германом Грефом проводил здесь совещание по логистическому обеспечению подготовки курорта к Олимпиаде). После обсуждения ряда вопросов с мэром и сотрудниками городской администрации министр сообщил, что принято окончательное решение о строительстве второго яруса главной сочинской магистрали -- Курортного проспекта. Реализовывать проект придется ударными темпами, за четыре года.
Новость о срочной реконструкции Курортного проспекта ввергла жителей Сочи в шок. Дело в том, что Курортный проспект не просто главная улица города, протянувшаяся на 10 км. На эту магистраль "смотрит" большинство сочинских санаториев. Курортный проспект проходит по их территориям, разделяя парки здравниц на две части, и все это давно, еще с тридцатых годов прошлого столетия, сложившийся ансамбль. В Сочи все были уверены, что проблема пробок на Курортном проспекте будет решаться другим способом - строительством альтернативной дороги. Но во время совещания г-на Левитина с работниками сочинской мэрии выяснилось, что на курорте не осталось свободных земель, по которым можно было бы проложить эту параллельную проспекту улицу, - все распродано инвесторам.
Впрочем, опасения сочинцев вызваны не тем, что облик города будет кардинально изменен, а перспективой остаться на время строительства без работы. Жители курорта существуют в основном за счет отдыхающих, в Сочи нет производств, не связанных с обеспечением курорта. Но если и в центре города, а не на одних окраинах в Адлерском районе (где пройдет Олимпиада), развернется грандиозное строительство, кто тогда захочет здесь отдыхать?
По всей видимости, у сочинцев впереди действительно непростые времена. Мэр курорта Виктор Колодяжный уже сообщил о грядущей необходимости резкого ограничения движения индивидуального транспорта. Со следующего года для въезда частных машин будет закрыт поселок Красная Поляна, где начнется строительство горных олимпийских объектов. Также в связи со стройками будет перекрыт подъезд к некоторым другим районам. Специалисты курортной отрасли предрекают сокращение числа отдыхающих уже в следующем году (удобным местом для гостей останется только Лазаревский район Сочи).
Строительство, с сопутствующими ему шумом и пылью, уже аукнулось городу сокращением числа гостей. Правда, официальная статистика на сей счет пока молчит. Но, например, данные Северокавказской железной дороги за август показали уменьшение потока пассажиров в сторону Сочи на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. О том, что отдыхающих в Сочи стало меньше, говорят местные таксисты и рестораторы, владельцы частных гостиниц и директора крупных здравниц.
А ведь олимпийская стройка в городе еще не началась. В Сочи пока возводятся только здания по многочисленным инвестиционным проектам, в основном элитное жилье, формально не имеющее к предстоящим зимним Олимпийским играм никакого отношения.

ПОСЛЕ ИЗБРАНИЯ СОЧИ ОЛИМПИЙСКОЙ СТОЛИЦЕЙ 2014 ЦЕНЫ НА ЗЕМЛЮ ВЗЛЕТЕЛИ НА 200-300%.

Мария Липатова
Заместитель директора компании «Сити-Инвест» (Сочи)
ИА DAILYSTROY: Как, на ваш взгляд, развивается рынок недвижимости Сочи сегодня? Какие тенденции зафиксированы?
МАРИЯ ЛИПАТОВА: Сегодня люди активно скупают землю, которая дорожает на глазах. Потихоньку продаются квартиры в новостройках, однако рынок вторичной недвижимости стоит. Рынок реагирует на каждое Олимпийское решение из Москвы – "строим дороги" - плюс 10% к стоимости квартиры, вторая очередь "Сочинской ТЭС" – плюс 5% к цене, и т.д. Капитализация выросла в тысячи раз.
Еще одна интересная тенденция – рост цен на недвижимость в Абхазии. Если раньше дом и 40 соток на берегу моря можно было купить за 20 тысяч у.е., то сейчас меньше чем за 150 уже не предлагают. Подорожали и квартиры, хотя спрос на них по-прежнему не так велик, как на землю в Гаграх.
ИА DAILYSTROY: Какие изменения произошли на рынке после избрания Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014? Увеличились ли цены на недвижимость?
МАРИЯ ЛИПАТОВА: Давайте посмотрим на простом примере. 5 июля в одной из новостроек на Курортном проспекте было продано за день 11 квартир. Продажи были приостановлены. В конце августа дом сдают в эксплуатацию. Инвестор планирует поднять цену и заработать на продажах еще. Это не единичный случай, за месяц до объявления решения МОК многие инвесторы, работающие на курорте, приостановили реализацию квартир до "лучших времен". "Времена" настали, правда, сказать, что квартиры разлетаются как "горячие пирожки", пока нельзя.
Цены выросли на рынке нового жилья на 25-30%, "вторичка" подорожала несущественно – не более 5% (в зависимости от района). Самое дорогое в Сочи – это земля, цены в некоторых районах взлетели на 200-300%, при этом многих инвесторов такая ситуация не пугает – "лишь бы коммуникации были и документы в порядке".
ИА DAILYSTROY: Что будет происходить с рынком в дальнейшем? Каковы ваши прогнозы?
МАРИЯ ЛИПАТОВА: Все ждут инвентаризации земель, отданных в свое время населению под садовые участки. Земля есть – только вот подсчитать ее количество пока никто не может. Конечно, будет проведена инвентаризация, найдутся свободные участки, не исключено, что даже в черте города.
Не думаю, что цены на недвижимость будут как-то корректироваться со стороны инвесторов. И тем более падать! Не уверена, что несмотря на спокойный спрос на апартаменты, застройщики будут готовы вкладывать в "социальное" жилье.
"Вторичка" будет продаваться только от большой нужды – сочинцы привыкли зарабатывать на квартирах, как говорится, "пока карман не тянет". Земля будет дорожать, хотя по-прежнему останется самым ходовым товаром.
ИА DAILYSTROY: Какие проекты ваша компания собирается реализовать в ближайшее время?
МАРИЯ ЛИПАТОВА: Мы делаем ставку на рекреационные объекты в Сочи – SPA, оздоровительные комплексы, пансионаты, гостиницы 5 звезд – то, чего не хватает Сочи в хорошем смысле этого слова.

АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА СОЧИ

Решение МОК о проведении Олимпиады в Сочи практически сразу отразилось на уровне цен в городе. Цены поползли вверх. Прирост максимальных цен в среднем составил 34% за 1 месяц. Минимальные цены выросли немного меньше – на 14% – но и эта цифра впечатляет. Если же говорить о ситуации на рынке по конкретным объектам, то реакция застройщиков была очень разнообразной: от поднятия цен в 2 раза и закрытия продаж на неопределенное время, до сохранения существовавшего уровня цен. Понятно, что во втором случае увеличились продажи. И также понятно, что в первом случае они практически прекратились.
Стоит отметить, что это – самый значительный за последнее время рост цен в городе за такой короткий период. Так, за второе полугодие 2006 года рост составил примерно те же 35% процентов. Интересно, что после такого роста был достаточно долгий, продолжавшийся 5 месяцев период стабильных цен и активного спроса со стороны покупателей. И только в апреле начался новый виток, подогреваемый слухами о возможном решении МОК. Хотя, этот рост, в среднем, был равен 5-7% в месяц в сегменте дорогих квартир, но большая часть роста обеспечивалась за счет возрастания аппетитов застройщиков.
Если же рассматривать рост абсолютных предельных цен, то есть, минимальных и максимальных цен на рынке, окажется, что максимальный рекорд цен – $12000 за квадратный метр, достигнутый в марте, более не повышался. Рост цен происходил в нижнем ценовом сегменте, минимально возможная цена на рынке с марта 2007 года выросла почти в 2 раза – на 80%.

Наблюдаемый скачок после объявления Олимпиады также отражает интересы продавцов. По сведениям риэлтеров, спрос на короткое время значительно увеличился, однако, после такого же резкого поднятия цен, упал, практически до нуля. Ситуация противостояния продавцов и покупателей – заморозила рынок и является главной интригой будущего осеннего сезона. По прогнозам ИА DAILYSTROY: потенциал дальнейшего роста цен ограничен и, скорее всего, на рынок придет стабильность с постепенной активизацией отложенного спроса.
При этом, возрастает вероятность прихода на рынок корпоративных покупателей: российских и зарубежных инвесторов и фондов.
Методика составления индекса первичного рынка Сочи
________________________________________
АНАЛИЗ ВТОРИЧНОГО РЫНКА

Вторичный рынок Сочи испытывал в последнее время действие двух противоречивых тенденций. С одной стороны фактор Олимпиады, который подталкивал цены вверх. Второй – параметры реального платежеспособного спроса, ограничивающие дальнейший рост.
За 2006 год общий рост цен на рынке составил +50,5%. Рост цена за первые 7 месяцев 2007 года составил уже +60,7%. Однако, в 2007 году рост цен без учета фактора Олимпиады должен быть меньше. В мае 2007 потенциал роста цен был исчерпан, рынок вступил в стадию стабилизации, прибавив с начала года всего 25,8%. Вместе с тем, очевидные высокие шансы Сочи стать олимпийским городом, вновь разогрели рынок. Особенно они проявились в июне и в июле, то есть в месяц до и после объявления решения МОК.
Интересно, что сразу же после знаменательного события цены выросли за 10 дней на 12%. После чего рынок успокоился и вступил в фазу стагнации. Количество сделок стало уменьшаться и, по сведениям риелтеров из ИК Мегаполис, сократился более чем вдвое. Текущая ситуация позволяет предположить о том, что рынок вторичного жилья Сочи вступает в продолжительный период стабилизации.

В завершение приведем данные по разбросу цен в разных районах города. Разница между квартирами в центре и в отдаленных или непрестижных районах города достигает 86%. Разница между центральными и прилегающими районами 30-50%. Наиболее дорогим считаются Центральный район, со среднем значением в $4654, а наиболее дешевым и не престижным: КСМ – $2496.
Район конец июля 2007 года
$ /м2
Центральный 4 654
Заречный 3 766
Светлана 3 653
Бытха 3 517
Виноградная 3 489
Приморье 3 350
Макаренко 3 288
Хоста 3 052
Завокзальный 3 039
Кудепста 2 935
Донская 2 829
Мамайка 2 634
КСМ 2 496
Общий итог 3 457
ИА DAILYSTROY: будет дальше публиковать статистику данных по рынкам недвижимости Олимпийского города Сочи. Следить за тем, как меняются ценовые ориентиры по мере приближения спортивного праздника всегда интересно полезно.

Олимпийские объекты в Сочи построит специальная госкорпорация

Олимпийские объекты в Сочи будет строить специальная Олимпийская государственная корпорация, сообщает агентство РИА Новости со ссылкой на заявление главы Минэкономразвития Германа Грефа. Она будет отвечать также за строительство необходимой инфраструктуры.
Создание корпорации должно быть завершено уже в конце ноября - начале декабря 2007 года. Регулировать ее деятельность будет закон, принятый дополнительно. Как уточняет агентство “Интерфакс”, закон должен обеспечить максимальную прозрачность и контроль и не быть слишком бюрократичным.
По словам Грефа, на 1 августа федеральная целевая программа по развитию Сочи выполнена на 2,4 миллиарда рублей. Из них миллиард рублей поступил из бюджета, а 1,4 миллиарда рублей - из внебюджетных источников.
Кроме того, до конца сентября Архитектурный совет по анализу проектов олимпийских объектов должен завершить окончательную концепцию развития города, отвечающую всем требованиям Международного олимпийского комитета.
Напомним, что Сочи выиграл право проведения зимней Олимпиады-2014 года, обойдя южнокорейский Пхенчхан и австрийский Зальцбург. Голосование состоялось на 119-й сессии МОК в ночь с 4 на 5 июля текущего года.